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典型城市流动人口的购房需求研究

2019年12月15日 06:17来源:未知手机版

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深圳、武汉、东莞流动人口购房需求较为突出,现状需求较大。

◎  研究员 / 马千里、邱娟、周奇

人口迁徙永远是房地产研究离不开的话题,人口流入意味着城市经济活力的上升、住房需求的增加,进而推动房地产交易更加活跃。但是由于各城市房价水平、收入水平、房租水平存在较大差异,各城市流动人口的租购倾向也有所不同,另一方面,各城市的人才与户籍政策、房地产调控政策、社会保障等方面也各不相同,进而影响了各城市流动人口的居留意愿。

为了更好的探究大城市流动人口的购房需求,我们以人口净流入量(常住人口减户籍人口)超过100万的24个大城市为样本进行了系统研究。

01

住房需求:流动人口规模连续降低

租房需求占比超七成

长期以来,区域经济发展的不均衡使得流动人口规模日益壮大,2010年后整体规模一直维持在2亿人以上。庞大的流动人口规模带来了大量的居住需求,也推动整体房地产市场向前发展。但近年来,随着区域中心城市的崛起和户籍政策的改革,流动人口规模、结构及区域分布都发生了改变。为了探究这一改变对各城市房地产市场带来的影响,本章将找出流动人口在规模、区域分布、人口结构三个方面发生的变化,并分析当前流动人口的居住现状。

1.总规模变化:流动人口规模虽连续三年下降,未来几年仍能维持2.3亿人以上

据流动人口发展报告,2010年之前全国流动人口规模一直保持着较快的增长速度,而在2010年之后流动人口总量增速放缓,至2014年流动人口总量达到峰值2.53亿。其后三年,流动人口总量一直呈下降趋势,截至2018年流动人口总量已下降至2.41亿人,较高峰时期减少了1200万人。

流动人口规模的下降一方面是由于户籍政策改革使得部分流动人口转化为当地户籍人口,另一方面也与中小城市承接产业转移、吸引人口回流有关,如阜阳、徐州等城市近年来均出现了明显的人口回流迹象。不过,从流动人口规模的下降速度来看,近三年来的流动人口规模减少较为缓慢,仅有下降的第一年减少数量超过500万,随后两年均在200万以下。照此速度预计,在未来三年内,流动人口规模仍有望维持在2.3亿人以上。

2.城市分布:二线人口吸纳能力快速提升,杭州、郑州等城市三年增量超20万(略)3.人口结构:90后占比逐步扩大,东莞流动人口规模家庭小型化趋势明显(略)4.住房现状:住房需求主要依赖租房解决,泉州等城市租房占比超9成(略)

02

购房影响因素:经济基本面决定客群质量

也不应忽略人口增长趋势

虽然流动人口规模、结构、分布以及住房现状会影响各城市的住房需求,但由于各城市房价水平、收入水平、房租水平存在较大差异,各城市在购买能力方面存在较大差异,同时各城市的人才与户籍政策、房地产调控政策、社会保障等方面也各不相同,进而影响了各城市流动人口的居留意愿。下文我们将从购买力、房租情况、居留意愿、引人政策以及城市认同感等4个方面对流动人口超过100万的24个大城市流动人口进行分类与评价,对这些城市的购房需求有初步的甄别。

1.购买力:高房价制约购买力,外来人口在武汉、泉州买房压力最小(略)

1.1收入高房价更高,北上深厦外来人口买房压力最大

1.2收入不高但房价也“实惠”,外地人在武汉、泉州买房压力更小 2.租房与买房:长沙、佛山“租不如买”,京沪深的高房租群体同样有能力买房(略) 2.1二三线城市租金回报率相对较高,哈尔滨、大连房租年回报率超3%  2.2京沪深杭高租金群体为数众多,房格尔系数【1】推升购房意愿 【1】房格尔系数=月房租/月收入3.居留意愿:经济发达城市居留意愿更高,东莞等制造业城市“引人容易留人难” (略) 3.1京、沪、深、鹭、宁“留人”能力最强,落户意愿超四成  3.2东莞、嘉兴、泉州成为“候鸟城市”,愿意留下的租房户占比低于18% 4.政策与认同感:人才新政推动外来人口“提质增量”,保障住房需求持续增加(略) 4.1京、沪严控人口拉低置业需求,杭州、宁波人口扩张激发购房需求提升  4.2城市认同:武汉、青岛值得关注,高凝集力助力城市“留人” 5.小结:流动人口规模奠定需求基础,高房价制约京、沪需求释放(节选) 上文对于24个典型人口流入型城市从购买力、房租情况、居留意愿、引人政策以及城市认同感等4个方面进行了系统梳理和评价,结果发现:深圳、武汉、东莞是各能级城市中流动人口购房需求较为突出的三个城市,现状需求较大。

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