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2021半年总结,下半年该不该买房?(终)

2021年09月11日 10:37来源:网络搜索手机版

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在起草这篇文章之前,我在想是否要晚点再推送,又或者直接取消该文,毕竟上周二的二手房指导价,基本上推翻了之前的很多理论。但后来想一想,关于买不买?卖不卖?这件事咱们无法影响,但哪些是优质版块、优质楼盘,老邝还是能点评一下的,所以这篇《终章》还是来了。

再次强调,在二手指导价的强力调控下,即使是《下篇》+《终章》所推荐的版块也不一定会涨。本文的目的依然是告诉大家哪些算是优质版块,你们不需要盲动或焦虑入手,耐心观察它们,看看待调控放松或者下一轮行情,这些版块是否率先起势,从而验证它。

一、白云区

白云区依然有补涨空间,旧改+基建+产品缺口,是我看好的3要素,但请注意产业的不足,不会让它走出黄埔那种暴击。

1、白云山东侧:京溪+梅花园,因为紧挨天河,且拥有省一级京溪小学、九年一贯制培英学校,受到了刚需家庭的青睐。4月份我就在喊“白云要补涨了”,经过5个月的推演,也涨了±20%,你要说能入手还是能入手,因为天河东部+黄埔是溢价过高的话(动辄50-80%涨幅),那这边则是补涨到位,没太多水分,在老邝看来目前价格≈价值。推荐楼盘:京溪小学原装电梯楼、云景花园。

除了刚需用家,因为拥有龙脉+优质的空气,南湖版块一直是享受型用家的豪宅聚集地,针对这个版块老邝建议不要买过于刚需的产品,高层洋房啥的除非是新天半山那种大平层,依然建议在这边买墅型产品。投资啥的就别想了,装修成本=沉没成本,花了几百万装修的你也不用指望将来卖出还能溢价。该版块不做推荐,易买难卖。

2、白云山西侧:先聊全区最值得买的豪宅版块——白云新城,我记得4月份时,中海花城湾XX单价时,该板块的中海云麓7字头都有货,目前后者报价也已经全面站上9字头。对于这个版块,我的看法一直是2/3珠城价,顶配盘v.s顶配盘那种对比,所以花城湾的价格不能多讲,自己体会。

设计之都+嘉禾望岗,自住用家的好版块,从300的金碧雅苑到400的岭南新世界,改善500的时代玫瑰园到顶配900+的凯云新世界,可以说白云区产品选择最丰富的版块就是它了,你能在这里挑到任何你想要的货,学位+产业+新盘,任君选择。关于这个版块其实天河通勤的小伙伴也可以考虑,推荐楼盘:云山诗意、新世界全系列。

3、其他新房:同德围、三元里、机场路、新市、石井、白云湖,以上版块的新盘老邝都很推荐,皆因这边的新盘很好地弥补了“产品缺口”。版块上各有优劣,有些主打地铁、有些主打旧改、有些主打湖景,但这些版块都存在一个硬伤:没有可供改善的新盘。

以同德围举例,作为白云人口数量较多的版块,这边都是1995-2000年的步梯混合部分加装电梯,楼龄最新的二手已经是2007年,因此当一个新盘入市,独立花园+合理的户型+地下停车场,任何一点都足以刺激附近居民去改善。所以老邝常说白云产品分化非常严重,要么豪到不行,要么DS到不行,以上新盘恰好满足了“改善”圈层的诉求。

二、海珠区

广州的老三区之一,因为琶洲的崛起,以及旧改的推进,让该区的受关注度十分高,今天的文章老邝会以广州大道南(地铁L3)作为中轴线,分别聊聊各版块。

1、海珠东:磨碟沙-琶洲-万胜围依然是“王者”一般地存在,作为5年内即可成型的广州第二核,依然是卡位思维,新房也好次新房也好,找准适合自己难度的产品,楼龄太旧的产品不建议碰了,说实话这里不是一般玩家能染指的,随缘吧。3个版块大约看成珠城西、中、东。

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