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恐涨又恐跌,楼市能否摆脱当前的纠结局面?

2021年09月11日 10:37来源:网络搜索手机版

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下半年以来,楼市的调控政策逐层加码,在“房住不炒”主基调的引领下,上至中央政策,下至地方规章,都密集出台了各类政策,涵盖资金监管、限购政策、价格指导等多个方面,使得房企陷入了近几年来最艰难的时刻,最具有标志性的事件就是龙头老大恒大地产资金链断裂。此前恒大为了解决自身难题,几乎是“打骨折”式的出售商品房,疯狂的低至三四折,直接把当前本身就不怎么坚挺的房价带入沟里,许多开发商在当前环境下本身就面临着较大的资金压力,为了快速回笼资金也只能够被迫接受降价预期,为了避免房地产价格出现较大波动,在继之前限涨之后,现在个别地方政府已经开始出台政策——限跌。

目前,出台限跌政策的地区有昆明、岳阳、惠州、唐山等地,近日,长三角也发布了第一张限跌令,江苏江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,明文指出严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。限跌令的出台大的方向还是要稳定楼市预期,据了解,此前江阴某楼盘有业主买房还未交房一套房子就已经跌去30万元,房子可能是普通老百姓一辈子最大的消费支出了,过去十年,买了房的基本都享受到了房价上涨带来的资产增值,甚至网友一度将“房价会跌”和“股市会涨”戏称为人生两大幻觉;现如今,股市这几个月还真的气势如虹,而房价却一蹶不振,这两个幻觉反而成了现实,对于未交房就跌去30万,对于购房者而言打击确实相当大。

因此限跌令的出台对于当前的购房者而言确实是一大利好,起码能够避免房价大幅跳水,也符合国家稳定楼市的预期。然而,对于开发商而言并不算的上利好,一方面,价格制定本身就是一种市场行为,笔者在《自上而下政策频出,房地产业“金九银十”能否再现?》一文中也曾提到,当前我国楼市的库存依然处于历史较高水平,去化难度较大,即便国家不出手限涨,按照市场自身运行规律,想必要涨也是困难的,这个节点再去炒房的风险是相当大的,因此大部分理性投资人不会再将房地产作为投机手段。另一方面,开发商如果出于去化回笼资金需求,不得不降价促销,那么笔者认为这也是无可厚非的手段,那么重点就在于,限跌,限制到什么程度。这个需要充分结合当地的市场行情,甚至结合当地不同区域不同楼盘提出针对性的限跌措施,这样可能更能够符合当地的客观事实。

笔者认为,当前的行情下,房企生存压力巨大,一方面高库存本身去化艰难,另一方面,监管日趋严格,没有一定实力的地产商是很难在当前行情中立足的。对于当前的楼市,国家也是本着民生大计,目前的政策都是出于稳定预期,可能节奏有点快,许多开发商措手不及。那么随着渐渐适应,后续进入常态化,应当也会出台一些有利于开发商去化回笼或者补贴等优惠措施,毕竟房地产对于地方而言在当下仍然是举足轻重的行业,这也是一个行业洗牌的机会,真正考验地产商的实力。

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